Bienes raíces en California: compra o vende con un agente local de AXEN
En California, el vendedor tiene que dar muchas divulgaciones, el cierre se hace con escrow en vez de un abogado y tus impuestos a la propiedad se recalculan el día que compras. Unos meses después llega una factura sorpresa. Aquí está lo que es igual en todo California y dónde buscar casas.
Ciudades de California que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en California debe saber
El vendedor llena una Transfer Disclosure Statement
La sección 1102 del Código Civil obliga al vendedor de una casa unifamiliar a darte por escrito una divulgación sobre el estado de la casa.
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Están exentas las ventas ordenadas por un tribunal, las ejecuciones hipotecarias, las transferencias entre copropietarios, las transferencias a un cónyuge o pariente cercano y la mayoría de las ventas de herencias. Tu agente tiene otro deber bajo la sección 2079 del Código Civil: recorrer las partes accesibles de una propiedad de 1 a 4 unidades y decirte lo que ve.
La Natural Hazard Disclosure (divulgación de riesgos naturales)
La sección 1103.2 del Código Civil exige un formulario que te diga si la casa está en una zona de inundación de FEMA, una zona de inundación por presa, una zona de riesgo de incendio alto o muy alto, un área estatal de incendios forestales, una zona de falla sísmica o una zona de riesgo sísmico.
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La mayoría de los vendedores piden un reporte de riesgos para llenarlo. La ley no dice quién paga ese reporte. Lo decide el contrato.
Mello-Roos y cargos especiales
La sección 1102.6b del Código Civil obliga al vendedor a tratar de buena fe de conseguir el aviso del impuesto especial del distrito y dártelo.
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Eso incluye los distritos Mello-Roos y los distritos de bonos de la Ley de 1915. Estos impuestos se suman a tu factura de impuestos a la propiedad, además de la tasa base de 1% y de cualquier pago de bonos aprobado por los votantes. La sección 1102.6b es un deber de divulgación. Pero si el aviso te llega después de firmar, la sección 1102.3 del Código Civil te da 3 días para cancelar después de recibirlo en mano, o 5 días si llegó por correo o por vía electrónica.
Alarmas y llaves de agua que ahorran agua
Toda casa unifamiliar que se vende debe tener alarmas de humo que funcionen, y el vendedor tiene que darte una declaración escrita de cumplimiento antes de que pase el título.
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Se requiere un detector de monóxido de carbono en casas con un aparato de gas u otro combustible, una chimenea o un garaje pegado a la casa. La sección 1101.4 del Código Civil también exigió cambiar las llaves de agua y sanitarios viejos de alto consumo antes del 1 de enero de 2017, y el vendedor tiene que decirte por escrito si queda alguno.
Prop 13, nuevo avalúo y la factura sorpresa
La constitución del estado fija el impuesto base a la propiedad en 1% del valor total en efectivo, más lo necesario para pagar bonos aprobados por los votantes, así que la mayoría de las facturas quedan un poco arriba de 1%.
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También limita los aumentos anuales del valor tasado a 2%. Ese 2% es un límite, no un aumento fijo. En años de poca inflación es menos. Cuando la casa cambia de dueño, el tasador fija un nuevo valor a la fecha de tu compra. Eso genera un avalúo suplementario, así que la mayoría de los compradores reciben una o dos facturas extra después del cierre que escrow nunca cobró. Aparta dinero para ellas.
La Prop 19 traslada la base de impuestos, con límites
Desde el 1 de abril de 2021, un dueño de casa de 55 años o más, con una discapacidad grave o víctima de un desastre puede llevar la base de impuestos de su casa vieja a una casa nueva en cualquier parte de California, hasta tres veces.
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Desde el 16 de febrero de 2021, una transferencia de padres a hijos solo evita el nuevo avalúo si es la casa o la granja familiar, el hijo la hace su casa principal y pide la exención para dueños de casa dentro de un año. Hay un tope de valor que se ajusta cada dos años.
El impuesto de transferencia es del condado más el de la ciudad
La sección 11911 del Código de Ingresos e Impuestos (Revenue and Taxation Code) fija el impuesto documental de transferencia del condado en $0.55 por cada $500 de valor, sin contar los gravámenes que se quedan en la propiedad.
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Las ciudades con carta propia (charter cities) pueden sumar el suyo. Los Angeles, San Francisco y Oakland lo hacen, y Los Angeles suma la Measure ULA en ventas de alto valor, con límites que cambian cada año. Revisa la ciudad, no solo el condado.
Escrow lo cierra y la escritura se registra
California no usa abogados de cierre.
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Una compañía de escrow neutral maneja el dinero y los documentos, y los agentes de escrow tienen licencia del Department of Financial Protection and Innovation. Tu venta termina cuando la escritura (grant deed) se registra en la oficina del registrador del condado. Registrarla pone la escritura en el registro público, le dice a todos que eres el dueño y protege tu propiedad contra cualquiera que la reclame después.
¿Quién paga los costos de cierre en California y hay impuesto de transferencia?
Sí. Los condados de California cobran un impuesto documental de transferencia de $0.55 por cada $500 de valor. Por costumbre lo paga el vendedor en la mayoría de los condados, pero el contrato decide. Ciudades como Los Angeles, San Francisco y Oakland suman su propio impuesto. El impuesto de transferencia del condado lo fija la ley. Casi todo lo demás es costumbre, y la costumbre cambia de norte a sur.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Parte de la tarifa de escrow | La lista de tarifas de la compañía de escrow. Muchas veces se divide con el vendedor. El contrato decide. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Una tarifa registrada según el monto de tu préstamo. |
| Póliza de seguro de título del dueño en partes del norte de California | Según el precio de venta. Quién paga es costumbre del condado, no ley, y es una casilla en el contrato. |
| Cargos de registro | La tarifa por página del registrador de tu condado para la escritura y el deed of trust (escritura de garantía del préstamo). |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija. Ninguna ley de California la exige. |
| Reporte de plagas | Una tarifa fija, cuando tu contrato o tu prestamista lo piden. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se divide desde la fecha de cierre hasta el fin del período de impuestos. |
| Facturas de impuestos suplementarios | El condado te cobra después del nuevo avalúo. Escrow no cobra esto. |
| Cargo de transferencia o mudanza de la HOA | Lo fija la lista de tarifas de la asociación. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto documental de transferencia del condado | $0.55 por cada $500 de valor, sin contar los gravámenes que se quedan en la propiedad. |
| Impuesto de transferencia de la ciudad | Una tasa de ciudad con carta propia que se suma al impuesto del condado. Los Angeles, San Francisco y Oakland tienen una. |
| Measure ULA en Los Angeles | Un impuesto extra en ventas arriba de un límite publicado. Los límites se ajustan cada año, así que revisa con la ciudad antes de poner el precio. |
| Póliza de seguro de título del dueño en casi todo el sur de California | Según el precio de venta. Costumbre del condado, no ley, y se puede negociar en cada venta. |
| Parte de la tarifa de escrow | La lista de tarifas de la compañía de escrow. |
| Reporte de divulgación de riesgos naturales | Una tarifa fija a la compañía del reporte. La ley no dice quién paga. |
| Documentos de la HOA | La sección 4530 del Código Civil pone el costo real de la asociación a cargo del vendedor. |
| Impuestos a la propiedad hasta el cierre | Se dividen hasta la fecha de cierre. |
Quién paga la póliza de seguro de título del dueño es costumbre del condado, no ley. En casi todo el sur de California suele pagarla el vendedor, y en gran parte del Área de la Bahía suele pagarla el comprador o se divide, pero hay excepciones reales en las dos regiones. El total del impuesto de transferencia cambia de ciudad a ciudad. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu ciudad antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en California
Desde la oferta aceptada hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en California toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Abre escrow y entrega el depósito. Los agentes envían el contrato firmado a una compañía de escrow neutral y tú envías el depósito inicial por transferencia bancaria. El contrato de compra estándar te da 3 días hábiles después de la aceptación, por transferencia.
- El vendedor entrega las divulgaciones. Te llegan la TDS, la divulgación de riesgos, el aviso de Mello-Roos y las declaraciones de alarmas y llaves de agua. Si llegan después de que firmaste, puedes cancelar por escrito dentro de 3 días si te las dieron en mano, o 5 días si te llegaron por correo o por vía electrónica. Eso es ley del estado.
- Reporte preliminar de título. La compañía de título emite un reporte preliminar con los gravámenes, servidumbres e impuestos. Es una oferta de asegurar, no prueba de que el título esté limpio. Suele llegar la primera semana.
- Inspecciones y tu período de investigación. Pides la inspección de la casa y una inspección de plagas si la quieres. El contrato estándar da 17 días para investigar y quitar esa contingencia.
- Documentos de la HOA. Si la casa está en una HOA, el vendedor pide y paga los documentos que lista la sección 4525 del Código Civil: las CC&Rs (reglas de la comunidad), el presupuesto, las cuotas, las actas y las violaciones abiertas. La asociación tiene 10 días desde la solicitud, y tu contingencia para revisarlos dura 17 días o 5 días después de que llegan, lo que sea más tarde.
- Préstamo, tasación y revisión del título. Tu prestamista pide la tasación y revisa tu expediente. El contrato estándar también usa 17 días para las contingencias del préstamo y de la tasación.
- Revisión del estado de la propiedad. Unos días antes del cierre recorres la casa otra vez para confirmar que está como acordaron y que las reparaciones están hechas.
- Firma y fondos. Firmas los documentos del préstamo y transfieres el resto del dinero, el vendedor firma la escritura (grant deed) y escrow confirma que el dinero llegó. Suele ser de 1 a 3 días antes del cierre.
- Registro. Escrow envía la escritura al registrador del condado. Tu venta termina cuando se registra, y el registro es lo que protege tu propiedad contra cualquiera que la reclame después. Las llaves cambian de mano ese día, y el condado te manda la factura suplementaria más tarde.
California por región
California en realidad son varios mercados de vivienda que comparten un mismo gobierno estatal. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Costa del sur de California
Condados metropolitanos de la costa con mucha gente, con impuestos de transferencia de la ciudad además del condado, y en Los Angeles el impuesto Measure ULA en ventas de alto valor.
Inland Empire
Zona de rápido crecimiento al este de Los Angeles con muchos desarrollos nuevos planificados, así que los distritos de impuesto especial Mello-Roos son comunes aquí.
Central Valley
Ciudades de zona agrícola en los condados de Fresno y Kern. Las zonas de inundación y de diques salen seguido en el reporte de riesgos naturales.
Sacramento Valley
La región de la capital del estado en el norte de California, donde las costumbres de pago de título y escrow muchas veces son distintas a las del sur de California.
AXEN Realty en California
Cada agente de AXEN en California trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Kristen Boano (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 01997200). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en California: tú lo empiezas y tu nuevo corredor lo certifica; costo del estado: ninguno (el formulario RE 214 no tiene costo). Mira cómo transferir una licencia de California, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en California
¿Necesito un abogado para comprar casa en California?
No. En California los cierres se hacen con una compañía de escrow neutral, no con un abogado de cierre. Los agentes de escrow tienen licencia del estado, y los bancos, las compañías de título, los abogados y los corredores que actúan en sus propias ventas no necesitan esa licencia. Puedes contratar un abogado, pero ninguna ley lo exige.
¿Por qué me llegó una factura de impuestos extra meses después de comprar?
Esa es la factura suplementaria. Cuando compras, el tasador del condado fija un nuevo valor a la fecha de tu compra y luego te cobra la diferencia entre el avalúo viejo y el nuevo por el resto del año fiscal. Escrow no la cobra. Aparta dinero.
¿Cómo bajo mis impuestos a la propiedad después del cierre?
Pide la Homeowners' Exemption (exención para dueños de casa) con el tasador de tu condado. Exenta $7,000 del valor total de la casa si eres el dueño y vives en ella como tu casa principal en la fecha de gravamen (lien date). Pedirla es gratis. No aplica a casas de renta, casas vacías ni casas de vacaciones.
¿Quién paga el impuesto de transferencia?
La sección 11911 del Código de Ingresos e Impuestos fija el impuesto del condado en $0.55 por cada $500 de valor. Por costumbre de muchos años lo paga el vendedor en la mayoría de los condados de California, pero se puede negociar en el contrato; no lo fija la ley. Ciudades como Los Angeles, San Francisco y Oakland cobran impuestos extra además del condado.
¿Qué es un reporte preliminar de título?
Es la lista de la compañía de título con lo que encontró en el registro: gravámenes, servidumbres, impuestos y restricciones, más las condiciones con las que te va a asegurar. Por ley es una oferta de emitir una póliza, no una promesa de que el título esté limpio. Léelo durante tu período de contingencia.
¿Se requiere un reporte de termitas?
No por ley del estado. Lo necesitas cuando tu prestamista o tu contrato lo piden. Solo una compañía de control de plagas estructurales con licencia puede inspeccionar y escribirlo, y el reporte se tiene que presentar ante la junta del estado. Es bueno saber: California da licencia a los inspectores de termitas, pero no a los inspectores generales de casas.
¿Mis padres me pueden dejar su casa sin que suban los impuestos?
Solo en casos limitados. Desde el 16 de febrero de 2021, la Proposición 19 exige que la propiedad sea la casa o la granja familiar, que la hagas tu casa principal y que pidas la exención para dueños de casa dentro de un año. El valor arriba del tope se suma a tu nuevo valor tasado.
¿Qué es Mello-Roos?
Es un impuesto especial que cobra un Community Facilities District para pagar calles, escuelas, parques y otras obras públicas, casi siempre en desarrollos nuevos. Se suma a tu factura de impuestos a la propiedad y el tope de 1% de la Prop 13 no lo limita. El vendedor tiene que tratar de darte el aviso del distrito.