Bienes raíces en Idaho: compra o vende con un agente local de AXEN
Idaho no cobra impuesto de transferencia, el cierre se hace con escrow en vez de un abogado y tienes tres días hábiles para salirte después de leer la divulgación del vendedor. Dos cosas sorprenden a los recién llegados: la exención de dueño de casa no es automática, y puede que el agua no venga con el terreno. Aquí está lo que es igual en todo Idaho y dónde buscar casas.
Ciudades de Idaho que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Idaho debe saber
En Idaho no hay impuesto de transferencia
Idaho no cobra ningún impuesto estatal ni del condado por transferir bienes raíces.
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Pagas por registrar los papeles, no por transferirlos. Idaho también prohíbe los convenios privados de cargo por transferencia, que son acuerdos donde un dueño anterior se lleva una parte de cada venta futura.
El registro es un cargo del condado, no un impuesto
El registrador del condado cobra una tarifa fija por los documentos comunes.
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Una escritura cuesta $15 y un deed of trust (escritura de garantía del préstamo) cuesta $45, cada uno hasta 30 páginas, y luego $3 por cada página extra. Otros documentos, como declaraciones juradas y servidumbres, cuestan $10 por la primera página y $3 por cada página después. La ley estatal fija la tabla, así que es igual en todos los condados.
El vendedor tiene 10 días para darte el formulario de divulgación
El vendedor te tiene que dar un Property Condition Disclosure Form dentro de 10 días después de aceptar tu oferta.
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Cubre lo que el vendedor de verdad sabe. No es una garantía y no reemplaza tu inspección.
Tienes 3 días hábiles para cancelar
Después de recibir el formulario de divulgación, tienes 3 días hábiles para cancelar por escrito.
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Tu aviso tiene que nombrar la divulgación específica que objetas. Si se te pasan los 3 días, pierdes el derecho. Fíjate que el reloj corre desde que lo recibes, no según si llegó tarde.
Algunas ventas no usan el formulario
Están exentas las casas nuevas donde nadie ha vivido, las ventas ordenadas por un tribunal, las ejecuciones hipotecarias y las escrituras en lugar de ejecución (deeds in lieu), las ventas de fideicomisarios y de herencias, las transferencias entre esposos o parientes directos y las transferencias del gobierno. Pregúntale a tu corredor si la tuya lo está.
Idaho es estado de bienes gananciales, así que firman los dos esposos
Ninguno de los esposos puede vender ni hipotecar bienes raíces gananciales a menos que el otro también firme el contrato, la escritura o los papeles del préstamo.
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Título y escrow van a querer las dos firmas aunque solo haya un nombre en la escritura.
La exención de dueño de casa no es automática
Pídela con el tasador de tu condado (county assessor).
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Le quita 50% al valor de tu casa y de hasta un acre de terreno, con un tope de $125,000, en el lugar donde de verdad vives. Comprar la casa no te pasa la exención del dueño anterior. Pídela antes del último día hábil del año para ese año de impuestos. Si tu solicitud se aprueba después del segundo lunes de julio, el condado la maneja como una cancelación de impuestos, así que comprar a fin de año no te hace perder el año. Este es el error más común de la gente nueva en Idaho.
Los derechos de agua son una propiedad aparte
Un derecho de agua es un bien raíz.
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Pasa con el terreno solo si está ligado a ese terreno (appurtenant) y el vendedor no se lo reserva en la escritura. Un dueño nuevo tiene que avisar al Idaho Department of Water Resources dentro de 120 días, a $25 por derecho. Las cuotas del distrito de riego son un gravamen sobre el terreno cada año desde el primer lunes de marzo, haya o no algo atrasado, y ese gravamen va antes que tu hipoteca. Algunos distritos las ponen en la factura de impuestos del condado y otros te cobran directo. Pregunta qué se debe antes de cerrar.
¿Quién paga los costos de cierre en Idaho y hay impuesto de transferencia?
Idaho no tiene impuesto de transferencia estatal ni del condado. En vez de eso, pagas cargos fijos de registro en el registrador del condado. Idaho también prohíbe los cargos privados por transferencia que le pagarían a un dueño anterior en cada venta futura. Los cargos de registro y el trámite del derecho de agua los fija la ley. Todo lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | Una tarifa fija del condado por documento, con un límite de páginas antes de cargos extra. |
| Tarifa de escrow o de cierre | La fija la compañía de título. Casi siempre se divide con el vendedor. |
| Póliza de seguro de título del prestamista | Según el monto de tu préstamo, si estás financiando. |
| Inspección de la casa | Un precio fijo que pone el inspector. Tú decides. |
| Evaluación del sistema séptico | Privada. Los sistemas propios los aprueba el departamento de salud del distrito. |
| Prueba de flujo y de agua del pozo | Un laboratorio privado y una compañía de bombas. Tu prestamista puede exigirla. |
| Agrimensura (survey) | Solo si pides uno. El precio lo pone el agrimensor. |
| Aviso de dueño del derecho de agua | $25 por derecho al Department of Water Resources, o $100 para dividir un derecho. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se te acreditan los días del vendedor. Las facturas vencen el 20 de diciembre y el 20 de junio. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | Ninguno. Idaho no tiene. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Según el precio de venta. En Idaho por costumbre la paga el vendedor, pero se puede negociar. |
| Tarifa de escrow o de cierre | La fija la compañía de título. Casi siempre se divide con el comprador. |
| Pago del préstamo y registro de la liberación (reconveyance) | El monto para liquidar tu préstamo más el cargo del condado por registrar la liberación. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Tu parte del año de impuestos hasta el cierre. |
| Cuota del distrito de riego | Prorrateada. Algunos distritos la ponen en la factura de impuestos del condado y otros te cobran directo. |
| Cuotas de la HOA y carta de saldo | Las fija la asociación. Las cuotas se prorratean. |
| Preparación de la escritura o cargo por documentos | Lo cobra escrow. |
Los cargos de registro cambian según el condado, y quién paga la póliza de título del dueño es costumbre, no ley. Las reglas de sistemas sépticos y pozos pasan por el departamento de salud del distrito, y las guías de espacio de defensa contra incendios forestales no son una regla de todo el estado. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Idaho
Desde la oferta aceptada hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Idaho toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Oferta aceptada, se abre escrow. Los agentes envían el contrato a la compañía de título y escrow, y tu depósito de garantía (earnest money) va a escrow o a la cuenta fiduciaria del corredor. Días 0 a 2.
- El vendedor entrega el formulario de divulgación. Dentro de 10 días después de la aceptación. El vendedor lo firma y tú firmas para confirmar que lo recibiste. Ese plazo es ley del estado.
- Tu plazo de 3 días para cancelar. Tres días hábiles desde que recibes el formulario. Tu aviso tiene que ser por escrito, firmado, con fecha y decir lo que objetas.
- Inspecciones. Inspección general, más sistema séptico y pozo donde no hay servicio de la ciudad. Tú contratas y pagas. Casi siempre de 7 a 14 días.
- Se revisa el compromiso de título. Escrow lo emite. Tú y tu prestamista leen las servidumbres, las CC&Rs, las notas de riego y los registros de derechos de agua. Días 5 a 15.
- Tasación y evaluación del préstamo (underwriting). Tu prestamista pide la tasación. Casi siempre de 2 a 4 semanas.
- Recorrido final y papeles del cierre. Firman los dos esposos si la propiedad es ganancial. Esa regla de la firma es ley.
- Fondos y registro. Escrow registra la escritura y el deed of trust en el registrador del condado, y luego les paga a todos. El mismo día o el siguiente día hábil.
- Después del cierre. Pide tu exención de dueño de casa con el tasador del condado y, si hay un derecho de agua, presenta el aviso de dueño dentro de 120 días. No te saltes ninguno de los dos.
Idaho por región
Idaho son tres mercados separados con muchas montañas en medio. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Treasure Valley
Las ciudades conectadas del suroeste de Idaho a lo largo de la I-84. Espera cuotas del distrito de riego en la factura de impuestos, y reglas contra incendios forestales en las faldas de los cerros al norte y al este.
Sur y este de Idaho
Una franja de granjas, universidades y laboratorios a lo largo de la Snake River Plain. Los derechos de agua, las acciones de canal y las casas con pozo y sistema séptico son comunes cuando sales de los límites de la ciudad.
Norte de Idaho
Tierra de lagos y bosques en Kootenai County, cerca de Spokane. Los lotes con bosque significan espacio de defensa contra incendios, pozos privados y acuerdos de caminos compartidos.
AXEN Realty en Idaho
Cada agente de AXEN en Idaho trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Dustin Hawkins (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 8071789). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Idaho: lo hacen tu corredor anterior y tu nuevo corredor; costo del estado: no hay formulario que tengas que presentar. Mira cómo transferir una licencia de Idaho, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Idaho
¿Idaho cobra impuesto de transferencia cuando vendo?
No. Idaho no tiene impuesto de transferencia de bienes raíces estatal ni del condado. En vez de eso, pagas cargos de registro en el registrador del condado, que son montos fijos por documento. Idaho también prohíbe los convenios privados de cargo por transferencia que le pagarían a un dueño anterior en cada venta futura.
¿Recibo la exención de dueño de casa de forma automática cuando compro?
No. La tienes que pedir con el tasador de tu condado. La exención no va con la casa, sigue al dueño que vive ahí. Pídela antes del último día hábil del año para tenerla ese año de impuestos. Las solicitudes aprobadas después del segundo lunes de julio salen como cancelaciones de impuestos.
¿El derecho de agua viene con el terreno?
Solo si está ligado a ese terreno (appurtenant) y el vendedor no se lo reserva en la escritura. Los derechos de agua son bienes raíces y se pueden vender aparte de la tierra. Después del cierre, el dueño nuevo tiene que avisar al Department of Water Resources dentro de 120 días.
¿Cuándo se pagan los impuestos a la propiedad en Idaho?
Las facturas salen en el otoño. Puedes pagar todo antes del 20 de diciembre, o pagar la mitad antes del 20 de diciembre y la segunda mitad antes del 20 de junio del año siguiente. Si se te pasa cualquiera de las dos fechas, se cobran recargos e intereses.
¿Me puedo salir después de leer la divulgación del vendedor?
Sí, dentro de 3 días hábiles después de recibir el formulario. Tu aviso tiene que ser por escrito, firmado, con fecha, y tiene que nombrar la divulgación específica que objetas. Entrégalo al vendedor o a su agente. Si no lo haces, pierdes ese derecho.
¿Necesito un abogado para cerrar en Idaho?
No. En Idaho los cierres se hacen con compañías de título y escrow. Escrow guarda el dinero, limpia el título, prepara los papeles del cierre, registra la escritura y les paga a todos. Contrata un abogado si tu venta es poco común, pero nada lo exige.
Mi esposo o esposa no está en la escritura. ¿Igual tiene que firmar?
Casi siempre sí. Idaho es un estado de bienes gananciales. Ninguno de los esposos puede vender ni hipotecar bienes raíces gananciales a menos que el otro también firme el contrato de venta, la escritura o los documentos del préstamo. Título y escrow van a querer las dos firmas para asegurar la venta.
¿El vendedor me tiene que decir si alguien murió en la casa?
No. La ley de Idaho no permite demandar a un vendedor por no divulgar que una propiedad tiene un impacto psicológico, lo que incluye una muerte, un suicidio, un homicidio, un delito grave o un agresor sexual registrado que viva cerca. Si te importa, pregunta por escrito antes de hacer tu oferta.