Bienes raíces en Minnesota: compra o vende con un agente local de AXEN
En Minnesota el vendedor debe poner por escrito los problemas que conoce, entregar una divulgación de radón y firmar un certificado de pozo en el cierre. Además, el estado tiene dos sistemas de tierras distintos, y el sistema de tu propiedad cambia todo el cierre. Aquí está lo que es igual en todo Minnesota y dónde buscar casas.
Ciudades de Minnesota que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Minnesota debe saber
El vendedor debe poner por escrito los hechos importantes
Antes de firmar un acuerdo para vender una casa, tienes que decirle al comprador por escrito los problemas que conoces, es decir, cualquier cosa que podría afectar mucho cómo usa la casa.
Leer más
Actúas de buena fe con lo que sabes en ese momento. Es un deber real de divulgar, no un formulario donde solo marcas casillas.
Un reporte de un tercero puede reemplazar una parte
Si un tercero calificado hace un reporte que cubre un tema y el comprador lo recibe, el vendedor no tiene que volver a divulgar ese punto.
Leer más
Pero si el vendedor sabe algo que contradice el reporte, igual tiene que decirlo. El comprador y el vendedor también pueden renunciar por escrito a toda la divulgación escrita.
La divulgación de radón es obligatoria, la prueba de radón no
Antes de firmar, el vendedor tiene que darte una divulgación de radón por escrito, una Radon Warning Statement (advertencia sobre radón), los registros de pruebas de radón que haya, y el folleto del departamento de salud del estado sobre el radón en bienes raíces.
Leer más
La ley no obliga a hacer pruebas ni arreglos. El departamento de salud dice que cerca del 40% de las casas de Minnesota tienen radón alto, así que la mayoría de los compradores hacen la prueba de todos modos.
La divulgación de la fosa séptica es ley del estado, la inspección es regla local
Si la casa tiene fosa séptica, el vendedor tiene que darte una declaración por escrito que diga a dónde van las aguas negras y que describa el sistema, con cualquier reporte de inspección que ya tenga.
Leer más
La ley del estado no pide una inspección de cumplimiento en la venta. Muchos condados, ciudades y municipios sí. Revisa la regla local cada vez.
El certificado de divulgación del pozo en el cierre
Si la propiedad tiene un pozo, el vendedor firma en el cierre un certificado que muestra cada pozo y su estado.
Leer más
El condado cobra $54 al comprador o a quien registre la escritura, y manda $46.50 de eso al departamento de salud. No se necesita certificado si la escritura dice que el vendedor no sabe de ningún pozo, o si nada ha cambiado desde el último certificado presentado.
Impuesto a la escritura e impuesto de registro de hipoteca
El impuesto estatal a la escritura (deed tax) es el 0.33% del precio.
Leer más
El impuesto de registro de hipoteca (mortgage registry tax) es el 0.23% del préstamo. Los condados de Hennepin y Ramsey agregan a cada uno un impuesto ERF de 0.01%. Ningún otro condado lo hace, así que no es un recargo general del área metropolitana. El impuesto se paga cuando se registra el documento. Por costumbre, el vendedor paga el impuesto a la escritura y el comprador paga el de registro de hipoteca, pero la ley no dice quién paga.
Tierra abstract o tierra Torrens
Minnesota tiene dos sistemas de tierras. La mayoría de la tierra es abstract. Una parte es Torrens, o tierra registrada, con un certificado de título que guarda el registrador del condado. Un dueño Torrens recibe el título libre de reclamos, menos los que aparecen en el certificado y una lista corta en la ley, y la tierra Torrens no se puede perder por posesión adversa. Las ventas Torrens muchas veces necesitan un examinador de títulos (examiner of titles) o un abogado, y tardan más. Averigua pronto cuál estás comprando.
Homestead antes del 31 de diciembre, reembolso antes del 15 de agosto
Pide el homestead con el tasador de tu condado antes del 31 de diciembre para tenerlo en los impuestos que se pagan el próximo año.
Leer más
Tienes que ser dueño de la casa, vivir en ella como tu casa principal y ser residente de Minnesota. El homestead te puede calificar para la exclusión de valor de mercado (market value exclusion) y para el Homestead Credit Refund, que es un trámite aparte que vence el 15 de agosto con el formulario M1PR. Hay un reembolso especial cuando tu impuesto sube más del 12% y al menos $100.
¿Quién paga los costos de cierre en Minnesota y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto a la escritura de Minnesota es el 0.33% del precio (0.34% en Hennepin y Ramsey), y por costumbre lo paga el vendedor. Los compradores con préstamo pagan un impuesto de registro de hipoteca del 0.23% del préstamo (0.24% en Hennepin y Ramsey). El impuesto a la escritura, el de registro de hipoteca y el cargo del pozo los fija la ley. Lo demás es costumbre y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de registro de hipoteca | Minn. Stat. 287.05: 0.23% del préstamo, o 0.24% en Hennepin y Ramsey. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Lo fija tu condado, un cargo fijo por documento. |
| Anotaciones extra de Torrens | En la tierra registrada se cobra por cada anotación (memorial) y por cada certificado cancelado o emitido, así que cuesta más que la tierra abstract. |
| Cargo del certificado de divulgación del pozo | Minn. Stat. 103I.235: $54, se le cobra al comprador o a quien registre. |
| Póliza de título del prestamista y cargo de cierre | Lo cotiza la compañía de título. |
| Inspección de la casa y prueba de radón | Lo cotiza el inspector. La ley no pide ninguna de las dos. |
| Inspección de cumplimiento de la fosa séptica | Muchos condados la piden en la transferencia, no el estado. |
| Agrimensura (survey) | Opcional, a menos que tu prestamista o un tema de Torrens lo pida. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Se divide en el cierre según el acuerdo de compra. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto estatal a la escritura | Minn. Stat. 287.21: 0.33% del precio, o 0.34% en Hennepin y Ramsey. Mínimo de $1.65 cuando el precio es $3,000 o menos. |
| Póliza de seguro de título del dueño | Por costumbre, muchas veces lo paga el vendedor. Lo cotiza la compañía de título. |
| Compromiso y búsqueda de título | La actualización del abstract, o el certificado Torrens. |
| Registro de liberaciones y correcciones | Un cargo del condado por documento. |
| Inspección o reparación de cumplimiento de la fosa séptica | Donde una regla local lo pide en la venta. |
| Sellado del pozo o registros del pozo | Donde se pide para un pozo en el terreno. |
| Parte del cargo de cierre | Lo fija la compañía de título. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Tu parte de los impuestos hasta la fecha de cierre. |
Los cargos de registro, las tarifas de Torrens, las reglas de fosas sépticas al transferir y las reglas de orillas de lagos (shoreland) cambian según el condado, la ciudad y el municipio, y muchas reglas locales son más estrictas que las del estado. Pregúntale a tu agente de AXEN qué pide tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Minnesota
Desde el acuerdo de compra hasta el registro, la mayoría de las ventas en Minnesota tardan de 30 a 45 días. Los casos Torrens tardan más. Este es el orden.
Obtén tu pre-aprobación →- Se firma el acuerdo de compra. Las divulgaciones ya tienen que estar entregadas: la del vendedor, la de radón y la de la fosa séptica. Ese momento lo marca la ley, no la costumbre.
- Depósito de garantía al broker o a la compañía de título. Tu agente lo entrega, casi siempre en 1 a 3 días hábiles.
- Se abre la orden de título. La compañía de título saca el abstract o el certificado de título Torrens y emite un compromiso de título. Días 5 a 15, y más en Torrens.
- Inspecciones. Inspección general, prueba de radón, inspección de cumplimiento de la fosa séptica donde una regla local la pide, y prueba del agua del pozo. Días 5 a 10.
- Avalúo y aprobación del préstamo (underwriting). Tu prestamista pide los dos. De dos a cuatro semanas.
- Se resuelven las objeciones al título. Un abogado o el examinador de títulos se encarga de Torrens y de los casos complicados. De una a tres semanas.
- Se preparan los documentos de cierre. La escritura, el certificado de divulgación del pozo, y se calculan el impuesto a la escritura y el de registro de hipoteca. De dos a tres días antes del cierre.
- Cierre. Todos firman, el dinero se mueve y los impuestos se prorratean. Casi siempre participa un abogado en un caso Torrens o complicado.
- Registro. La escritura y la hipoteca van al registrador del condado o al registrador de títulos, con los impuestos y el cargo de pozo de $54 del Minnesota Department of Health ya pagados. Cuánto tarda depende del condado y de si la tierra es abstract o Torrens.
Minnesota por región
Mientras más lejos estás del área metropolitana, más locales son las reglas de Minnesota. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Área metropolitana de Twin Cities
El mercado de trabajo más grande del estado y la zona de vivienda con más movimiento. Es la única región con el impuesto ERF extra, y solo en los condados de Hennepin y Ramsey.
Centro y sur de Minnesota
Centros regionales que giran alrededor de la salud, la educación y la manufactura, y que atienden una gran zona rural. Las reglas de fosas sépticas y pozos salen más seguido aquí que en el centro del área metropolitana.
AXEN Realty en Minnesota
Cada agente de AXEN en Minnesota trabaja bajo un broker administrador con licencia: Larry Klecker (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 41012263). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Minnesota: tu nuevo broker lo presenta; tarifa del estado: $20, se paga cuando el nuevo broker lo presenta. Mira cómo transferir una licencia de Minnesota, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Minnesota
¿Tengo que hacer una prueba de radón antes de vender?
No. La ley de Minnesota pide divulgar, no hacer la prueba. Tienes que darle al comprador una divulgación de radón por escrito, la Radon Warning Statement, los registros de pruebas que tengas y el folleto del departamento de salud del estado. Muchos compradores hacen la prueba de todos modos, porque el departamento de salud dice que cerca del 40% de las casas de Minnesota salen con radón alto.
¿Qué es una propiedad Torrens?
Torrens es el sistema de tierras registradas de Minnesota. El registrador de títulos del condado guarda un certificado que muestra quién es dueño de la tierra y qué reclamos hay sobre ella. El comprador recibe el título libre de los reclamos que no están en ese certificado, con una lista corta de excepciones. Los casos Torrens muchas veces necesitan un examinador de títulos y tardan más en cerrar.
¿Cómo sé si mi propiedad es abstract o Torrens?
Pregúntale al condado. La mayoría de la tierra en Minnesota es abstract, y los condados tienen herramientas de búsqueda de propiedades que muestran qué sistema aplica. Tu compañía de título lo revisa en cuanto abre el caso. Torrens cambia la búsqueda, los papeles, los cargos de registro y muchas veces el tiempo, así que averígualo pronto.
¿Quién paga el impuesto a la escritura?
La ley no dice quién paga. Por costumbre, el vendedor paga el impuesto a la escritura y el comprador paga el impuesto de registro de hipoteca. Cualquiera de los dos se puede cambiar en el acuerdo de compra. El impuesto a la escritura es el 0.33% del precio, o 0.34% en los condados de Hennepin y Ramsey.
¿Qué es el impuesto ERF?
ERF quiere decir Environmental Response Fund (fondo de respuesta ambiental). Es un 0.01% extra que se suma al impuesto a la escritura y al impuesto de registro de hipoteca, y solo aplica en los condados de Hennepin y Ramsey. Una venta en el condado de Anoka, Wright, Olmsted o St. Louis no lo incluye.
¿Necesito una inspección de la fosa séptica para vender?
La ley del estado solo pide una divulgación escrita de la fosa séptica que describa el sistema y a dónde van las aguas negras. No pide una inspección en la venta. Muchos condados, ciudades y municipios sí piden una inspección de cumplimiento antes de la transferencia, sobre todo cerca de lagos. Siempre revisa la regla local para esa propiedad.
¿Qué es el certificado de divulgación del pozo?
Si la propiedad tiene un pozo, el vendedor firma en el cierre un certificado con cada pozo y su estado. El condado cobra $54 y manda $46.50 al departamento de salud. No lo necesitas si la escritura dice que el vendedor no sabe de ningún pozo, o si nada ha cambiado desde el último certificado presentado.
¿Cuándo pido la exención homestead?
Pide el homestead con el tasador de tu condado antes del 31 de diciembre para tenerlo en los impuestos que se pagan el año siguiente. Tienes que ser dueño de la casa, vivir en ella como tu casa principal y ser residente de Minnesota. El homestead te puede calificar para la exclusión de valor de mercado y para el Homestead Credit Refund, que se pide antes del 15 de agosto con el formulario M1PR.