Bienes raíces en Louisiana: compra o vende con un agente local de AXEN
Louisiana usa el derecho civil, no el derecho común (common law) que usan todos los demás estados. Eso significa otras palabras y otro tipo de trato. Firmas ante un notario, no en una mesa de título. Y tienes una protección propia contra defectos ocultos llamada redhibición (redhibition), que el contrato de compra te va a pedir que firmes para renunciar a ella. Aquí está lo que es igual en todo Louisiana y dónde buscar casas.
Ciudades de Louisiana que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Louisiana debe saber
Redhibición: la regla de Louisiana para defectos ocultos
Por regla general, en Louisiana no es "que el comprador se cuide solo".
Leer más
El vendedor te garantiza contra defectos ocultos, llamados defectos redhibitorios. Si un defecto hace que la casa no sirva, o la hace tan incómoda que no la habrías comprado, puedes deshacer la venta. Si solo baja el valor, puedes recuperar parte del precio. Ningún otro estado te da esto.
Un vendedor que sabía debe mucho más
Un vendedor que no sabía del defecto solo tiene que arreglarlo.
Leer más
Si no puede, te devuelve el precio más los costos de la venta. Un vendedor que sabía y no dijo nada debe el precio, esos costos, daños y lo que pagaste de abogado. Vale la pena conocer esa diferencia antes de escribir tu carta de reclamo.
El plazo es corto en las casas
Contra un vendedor que no sabía, un reclamo por redhibición sobre una casa vence un año después de que te entregan la propiedad.
Leer más
Contra un vendedor que sabía, es un año desde el día en que encuentras el defecto, y nunca más de diez años desde la venta. Pon tu reclamo por escrito pronto, porque el aviso es parte de la ley.
La renuncia a la redhibición: léela antes de poner tus iniciales
El contrato de compra del estado te hace marcar una casilla: venta con garantías, o venta tal como está (as is) con renuncia a la redhibición.
Leer más
La casilla "tal como está" renuncia a la redhibición y a la garantía de que la casa sirve para su uso, y se copia en el acto de venta (act of sale). Una renuncia solo vale si es clara y de verdad te la señalaron, y nunca protege a un vendedor que dijo que la casa tenía una cualidad que él sabía que no tenía.
El Property Disclosure Document (documento de divulgación de la propiedad)
El vendedor de una casa de 1 a 4 unidades tiene que darte una divulgación firmada de los defectos que conoce, a más tardar cuando haces tu oferta.
Leer más
Si llega tarde, tienes 72 horas, sin contar fines de semana ni días festivos, para cancelar y recuperar tu depósito. Es una divulgación, no una garantía. Catorce tipos de transferencia están exentos, entre ellos herencias (succession), ejecuciones hipotecarias, órdenes de un juez y construcciones nuevas donde nadie ha vivido.
El cierre es un acto de venta ante un notario
En Louisiana el cierre se firma ante un notario, que muchas veces es abogado.
Leer más
Para ser un acto auténtico necesita al notario, dos testigos y la firma de cada parte. Los abogados que son notarios pueden actuar en todo el estado, y también cualquier notario que pasó el examen estatal después de junio de 2005. Los notarios más antiguos que nunca lo tomaron solo pueden actuar en su propia parroquia (parish). Con el formulario del estado tú eliges al agente de cierre o al notario, y tienes que llevar fondos seguros (good funds). Los cheques personales tienen un tope de $2,500 por cierre.
Registro con el secretario del tribunal de la parroquia
Louisiana tiene 64 parroquias (parishes) y secretarios del tribunal (clerks of court), no condados ni registradores.
Leer más
El secretario es el registrador de traspasos e hipotecas de la parroquia. Tu acto de venta va en los registros de traspasos (conveyance records) de esa parroquia y la hipoteca va en los registros de hipotecas. Hasta que se registra, la venta no tiene efecto frente a otras personas. En Louisiana gana quien registra primero.
Usufructo, herederos forzosos y bienes gananciales
Un usufructo es el derecho a usar y disfrutar una propiedad que es de otra persona, y esa otra persona tiene la nuda propiedad (naked ownership).
Leer más
Cuando muere uno de los esposos y deja hijos, el que sobrevive por lo general recibe un usufructo sobre la mitad de los bienes gananciales del que murió, hasta que muera o se vuelva a casar. Los hijos de 23 años o menos, o con discapacidad permanente, son herederos forzosos y no se les puede dejar fuera. Y si una pareja casada tiene la casa como bienes gananciales (community property), los dos esposos tienen que firmar para venderla, diga lo que diga la escritura.
¿Quién paga los costos de cierre en Louisiana y hay impuesto de transferencia?
Louisiana no tiene impuesto de transferencia estatal. La constitución prohíbe los nuevos creados después del 30 de noviembre de 2011. Orleans Parish mantiene un impuesto documental de transacción más antiguo, un monto fijo que la ciudad le pone al vendedor. Los cargos de registro los fija la ley del estado. Casi todo lo demás sale del contrato de compra del estado, lo que significa que se puede negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 9, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Cargo del notario y del acto de venta | Lo fija el notario o la compañía de título. Con el formulario del estado, tú eliges a quién hace el cierre y pagas los costos del acto de venta. |
| Examen y resumen del título (abstracting) | Con el formulario del estado, lo pagas tú si no se acuerda otra cosa. |
| Seguro de título del dueño | Opcional, una prima de una sola vez según el monto de la póliza. La pagas tú si no se acuerda otra cosa, y tu prestamista va a exigir su propia póliza. |
| Registro con el secretario del tribunal | Lo fija la ley del estado según el número de páginas: $100 por 1 a 5 páginas, $200 por 6 a 25. Cada parroquia suma sus propios cargos encima. |
| Agrimensura (survey) | Ninguna ley la exige. Pídela durante el período de inspección. |
| Inspección de la casa | Tu costo, dentro del período de revisión (due diligence) e inspección que se negocia. |
| Reporte de termitas | Solo se emite para un acto de venta o un refinanciamiento, y solo lo hace un operador de control de termitas con licencia del estado o un técnico certificado. |
| Certificado de elevación por inundación | Lo prepara un agrimensor, ingeniero o arquitecto con licencia. FEMA ya no lo necesita para poner precio a una póliza, pero puede bajar el precio o ser obligatorio para un permiso. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad y cuotas | Tu parte desde la fecha del acto de venta en adelante. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Limpiar el título | Pagas todos los costos para entregar un título comerciable (merchantable title). |
| Certificados de hipoteca, traspaso, impuestos y liberación | Lo pagas tú. La ley del estado lo fija en $20 por el primer nombre y $10 por cada nombre más, en todo Louisiana. |
| Pago final de la hipoteca y cancelación de gravámenes | Tu pago final, más $50 por cada cancelación para registrar, fijado por la ley del estado. |
| Impuesto documental de transacción de Orleans | Solo en Orleans Parish. Un monto fijo, no un porcentaje. La ordenanza dice que lo paga el vendedor. |
| Impuestos, cuotas y cobros especiales de años anteriores | Pagas todo lo que pesa sobre la propiedad antes del acto de venta. |
| Prorrateo de impuestos del año en curso | Tu parte hasta la fecha del acto de venta. |
| Cuotas de la HOA o del condominio | Prorrateadas hasta el acto de venta. La asociación fija cualquier cargo de transferencia o de estado de cuenta. |
| Reparaciones acordadas y cualquier garantía de la casa | Solo lo que aceptaste por escrito durante el período de inspección. |
Los cargos de registro los fija la ley y son iguales en todo el estado, pero cada parroquia suma sus propios cargos encima, y una venta a crédito registrada en los libros de traspasos y de hipotecas paga el cargo dos veces. En Louisiana los impuestos no se cobran con atraso como en la mayoría de los estados: casi todas las parroquias cobran en noviembre por ese mismo año, y Orleans cobra a finales de diciembre por el año que viene. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu parroquia antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Louisiana
Desde el contrato aceptado hasta el acto de venta registrado, la mayoría de las compras en Louisiana toman de 30 a 45 días. Los plazos del formulario del estado son cortos, y perder uno puede anular el contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato aceptado, depósito entregado. Tú o tu agente entregan el depósito dentro de 72 horas después de la aceptación.
- Property Disclosure Document confirmado. Ya debería estar en tus manos. Si llega después de tu oferta, tienes 72 horas, sin contar fines de semana ni días festivos, para salirte con tu depósito. Eso es ley.
- Período de revisión (due diligence) e inspección. Tú contratas a los inspectores: general, termitas, agrimensura (survey), zona de inundación. La duración se negocia, no es fija. Si no dices nada antes de que termine, aceptaste la casa tal como está.
- Pedido del comprador y respuesta del vendedor. Cada lado contesta por escrito dentro de 72 horas. Perder uno de estos plazos puede anular el contrato por sí solo.
- Préstamo, tasación y Closing Disclosure. Es trabajo de tu prestamista, más o menos de 2 a 4 semanas. Tienes que recibir el Closing Disclosure (divulgación de cierre) por lo menos tres días hábiles antes de firmar. Eso lo exige la ley federal.
- Examen de título y certificados de la parroquia. El notario o la compañía de título pide el resumen (abstract) más el certificado de hipotecas, el certificado de traspasos y la búsqueda de impuestos al secretario de la parroquia. Por lo general de 1 a 2 semanas. El vendedor paga para limpiar lo que se encuentre.
- Recorrido final. Vuelves a revisar la casa dentro de los cinco días naturales antes del acto de venta.
- Acto de venta ante el notario. Todos firman ante el notario y dos testigos. Lleva fondos seguros, porque Louisiana R.S. 22:532 pone un tope de $2,500 a los cheques personales. Las llaves se entregan en el acto de venta, a menos que acordaran otra cosa.
- Registro con el secretario del tribunal de la parroquia. El mismo día o el siguiente día hábil, en los registros de traspasos de la parroquia donde está la casa. Hasta que se registra, la venta no obliga a nadie más.
Louisiana por región
Cada parroquia de Louisiana guarda sus propios registros y su propia lista de cargos, así que el cierre cambia cuando cruzas una línea. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Área de New Orleans
Tres parroquias con tres secretarios y tres listas de cargos diferentes. Aquí también está el único impuesto documental de transacción del estado, que existe solo en Orleans.
Región de la capital
East Baton Rouge Parish, el segundo mercado de registros de tierras del estado. La parroquia suma un cargo para el fondo de edificios y un cargo por acceso remoto encima del cargo de registro estatal.
Acadiana y el suroeste de Louisiana
Las parroquias de Lafayette y Calcasieu. Aquí el riesgo de viento e inundación en la costa y cerca de ella marca casi todo el calendario del cierre.
Norte y centro de Louisiana
Mercados tierra adentro, casi siempre fuera de las zonas de inundación de la costa, con el mismo cierre de derecho civil que el resto del estado.
AXEN Realty en Louisiana
Cada agente de AXEN en Louisiana trabaja bajo un broker administrador con licencia: Kaisha 'Kai' Lymon (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma BROK.995718690-CORP). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Louisiana: lo presentas tú (un broker no lo puede empezar); tarifa del estado: $35. Mira cómo transferir una licencia de Louisiana, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Louisiana
¿Qué es la redhibición?
Es la protección propia de Louisiana contra defectos ocultos. El vendedor garantiza la casa contra defectos que no podías ver. Si el defecto es tan malo que no habrías comprado la casa, puedes deshacer la venta. Si solo baja el valor, puedes recuperar parte del precio.
¿A qué renuncias de verdad con la cláusula "tal como está" (as is)?
La casilla "tal como está" del contrato de compra del estado renuncia a la redhibición y a la garantía de que la casa sirve para su uso, y esa renuncia se repite en el acto de venta. Estás aceptando que no puedes reclamarle al vendedor después por un defecto que no encontraste. Pide la casilla con garantía, o toma en cuenta el riesgo en el precio.
¿Una renuncia siempre se puede hacer cumplir?
No. Tiene que ser clara, sin dudas, estar en el documento de venta y de verdad haberse puesto a tu atención. Y nunca cubre a un vendedor que dijo que la casa tenía una cualidad que él sabía que no tenía. Eso es fraude, no un defecto, y ninguna renuncia lo cubre.
¿Necesito un abogado para cerrar?
Necesitas un notario. Muchos notarios de cierre en Louisiana son abogados, y un abogado-notario puede actuar en cualquier parroquia. Un notario que no es abogado está autorizado por parroquia. Con el formulario del estado tú eliges al agente de cierre o al notario, así que pregunta pronto quién será.
¿Por qué tiene que firmar mi esposo o esposa si la casa está a mi nombre?
Si la casa es un bien ganancial (community property), la ley exige que los dos esposos estén de acuerdo antes de venderla, hipotecarla o rentarla. El nombre en la escritura no lo decide. Un examen de título lo detecta, y es una razón común por la que los cierres se atrasan.
¿Qué son el usufructo y la nuda propiedad?
Un usufructo es el derecho a usar una propiedad que es de otra persona. El dueño de fondo tiene la nuda propiedad. Cuando muere uno de los esposos y deja hijos, el que sobrevive por lo general tiene un usufructo sobre la mitad del que murió y los hijos tienen la nuda propiedad. Para vender se necesitan los dos.
¿Louisiana cobra impuesto de transferencia?
No a nivel estatal. La constitución prohíbe cualquier impuesto o cargo nuevo por transferir bienes raíces creado después del 30 de noviembre de 2011. New Orleans tiene un impuesto documental de transacción que es anterior a esa prohibición, así que Orleans Parish lo puede mantener, y la ordenanza de la ciudad se lo pone al vendedor.
¿Cuánto vale la exención homestead?
Exime $7,500 del valor tasado de una casa que es tuya y donde vives, de los impuestos estatales, de la parroquia y especiales. La propiedad residencial se tasa al 10% de su valor justo de mercado. No cubre los impuestos municipales, excepto en Orleans Parish, y excepto los impuestos municipales para escuelas en cualquier lugar.